領(lǐng)展房地產(chǎn)投資啟航

趕在端午假期前，“亞洲REITs之王”領(lǐng)展又給股東們發(fā)錢(qián)了。

據(jù)年報(bào)，領(lǐng)展2024/2025財(cái)年，可分派總額錄得4.6%的溫和增幅，達(dá)70.25億港元；年內(nèi)每基金單位分派按年上升3.7%至272.34港仙；末期分派為每基金單位137.45港仙，按年升3.7%。

在這份“超穩(wěn)”的年報(bào)中，領(lǐng)展期內(nèi)收益及物業(yè)收入凈額分別按年增加4.8%及5.5%至142.23億港元和106.19億港元。“主要得益于大部分市場(chǎng)的表現(xiàn)有所改善。其中，香港業(yè)績(jī)相對(duì)較好，再加上上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)的全年貢獻(xiàn)令整體業(yè)績(jī)有所提升。”

圖片來(lái)源 ：小紅書(shū)@廣州荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)

站在IPO20周年節(jié)點(diǎn)，“挑戰(zhàn)”和“新戰(zhàn)略”串起了領(lǐng)展的當(dāng)下與未來(lái)。對(duì)此，主席歐敦勤表示，管理團(tuán)隊(duì)一直制訂全盤(pán)計(jì)劃，以管控成本及減低租金下跌對(duì)基金單位持有人未來(lái)數(shù)年回報(bào)的影響。

基于此，“領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略”指明了新方向。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資（LREP）作為全新業(yè)務(wù)線，開(kāi)始擔(dān)起了屬于自己的新歷史任務(wù)。

01、業(yè)績(jī)表現(xiàn)三地分化，內(nèi)地堅(jiān)挺、香港民生消費(fèi)撐場(chǎng)

2024/2025財(cái)年，領(lǐng)展的香港、內(nèi)地、海外業(yè)務(wù)組合的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有所分化。愈發(fā)難以預(yù)測(cè)的零售市場(chǎng)和高資本化率，令領(lǐng)展在各地的投資物業(yè)估值都處于下行區(qū)間。

香港物業(yè)減租壓力大，民生消費(fèi)繼續(xù)撐場(chǎng)

雖香港零售業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性重整，租戶持續(xù)受北上消費(fèi)、電商沖擊加劇等影響，但得益于旗下香港物業(yè)與民生消費(fèi)綁定頗深，報(bào)告期內(nèi)領(lǐng)展物業(yè)的商戶銷(xiāo)售額等主要指標(biāo)仍領(lǐng)先香港零售市場(chǎng)整體水平。

數(shù)據(jù)顯示，2024/2025財(cái)年，領(lǐng)展香港物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別按年溫和增長(zhǎng)1.5%及2.8%。香港零售物業(yè)組合維持97.8%的高租用率，并于報(bào)告期內(nèi)簽訂超過(guò)600份新租約。

但高租用率的背后，是香港零售市況持續(xù)疲弱的現(xiàn)實(shí)。期內(nèi)領(lǐng)展續(xù)租租金調(diào)整率轉(zhuǎn)為負(fù)2.2%，平均每月每平方呎租金為63.3港元，同比下滑1.7%。

立足民生消費(fèi)物業(yè)是領(lǐng)展在當(dāng)下香港零售市況下的業(yè)績(jī)護(hù)城河。以基本租金占比看，于2025年3月31日，領(lǐng)展香港零售物業(yè)的超級(jí)市場(chǎng)及食品、街市/熟食檔位租金于每月租金中占比合計(jì)為38.2%。

整體看，領(lǐng)展在香港的物業(yè)組合包括130項(xiàng)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市、停車(chē)場(chǎng)及辦公樓資產(chǎn)，以及約5.7萬(wàn)個(gè)鄰近公共屋邨及主要交通樞紐的停車(chē)位。停車(chē)場(chǎng)業(yè)務(wù)占領(lǐng)展物業(yè)組合的估值接近五分之一。

內(nèi)地零售業(yè)務(wù)較穩(wěn)，續(xù)租租金調(diào)整率-0.7%

中國(guó)內(nèi)地部分，于2025年3月31日，領(lǐng)展零售物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長(zhǎng)29.7%和28.9%，主要?dú)w因于上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)綜合入賬的貢獻(xiàn)。領(lǐng)展在年內(nèi)完成了對(duì)上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)剩余50%股權(quán)的收購(gòu)，并整合團(tuán)隊(duì)。

內(nèi)地物業(yè)租用率達(dá)95.9%，較上年微跌0.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍維持較強(qiáng)的抗逆性；續(xù)租租金調(diào)整率為-0.7%，主要北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)表現(xiàn)未如理想；若剔除北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)，內(nèi)地物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率將轉(zhuǎn)為正7.6%。

資產(chǎn)提升計(jì)劃方面，期內(nèi)領(lǐng)展為廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)二期的改造提升預(yù)留1.2億元人民幣，用于翻新便利設(shè)施，以及重新設(shè)計(jì)西翼；為北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)預(yù)留6000萬(wàn)元人民幣，用于室內(nèi)升級(jí)及商戶組合優(yōu)化計(jì)劃。兩處物業(yè)均計(jì)劃于2025年中完工。

另值一提，歸因于資本化率攀升，內(nèi)地物業(yè)的估值同樣下滑。于2025年3月31日，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)估值為314.42億港元，下滑10.8%，若撇除匯率差額，以人民幣計(jì)算則下滑10.2%。

中國(guó)之外，領(lǐng)展的國(guó)際業(yè)務(wù)占比雖較少，但給力——良好的租用率，以及商戶強(qiáng)勁的銷(xiāo)售。其中，得益于餐飲、服裝、家品的表現(xiàn)，澳洲物業(yè)的租用率達(dá)到99.0%，商戶銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.7%，續(xù)租租金調(diào)整率為正4.3%；新加坡的裕廊坊和Swing By @ Thomson Plaza同樣出色，錄得99.6%的租用率，以及17.8%的續(xù)租租金調(diào)整率。

02、上市20年，6倍估值開(kāi)啟領(lǐng)展3.0

領(lǐng)展，原名“領(lǐng)匯”，香港特區(qū)政府設(shè)立的政府公營(yíng)房屋部門(mén)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)部分。當(dāng)時(shí)，香港房委會(huì)希望通過(guò)證券化回籠資金，解決因停售居屋導(dǎo)致的財(cái)政困境。

2005年深秋，香港街巷間彌散著一種新奇氣息：師奶們攥著表格排隊(duì)，爭(zhēng)相認(rèn)購(gòu)一個(gè)名為“領(lǐng)展”的房產(chǎn)信托基金。彼時(shí)，REITs于香港尚屬陌生嘗試，領(lǐng)展宛如一塊被寄予厚望的試驗(yàn)田，低調(diào)啟程。

以原房委會(huì)屬下公共屋邨的180個(gè)零售商場(chǎng)、街市及停車(chē)場(chǎng)資產(chǎn)為基石，往后的20年中，領(lǐng)展由扎根香港，到布局內(nèi)地，再走入更廣泛的亞太市場(chǎng)，從單一的零售商業(yè)與停車(chē)場(chǎng)管理商，逐步蛻變?yōu)榱艘粋€(gè)成熟的資管專家。

從338億港元到2258億港元，物業(yè)組合估值漲了近6倍

回看領(lǐng)展上市20年，物業(yè)組合估值從最初的338億港元，增長(zhǎng)約5.7倍至2258億港元。

期間，其向基金單位持有人分派超過(guò)835億港元(包括已公布的2024/2025年度末期分派)，分派總額復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)9.1%。

“倘投資者于上市時(shí)買(mǎi)入基金單位亞一直持有至收取該未期分派，已可獲得超過(guò)其原本投資額3倍的分派，而且其基金單位的價(jià)值亦有約3倍增長(zhǎng)。”

亮眼的估值表現(xiàn)、穩(wěn)定向上的派息，領(lǐng)展花了20年證明了一個(gè)高級(jí)資管玩家“主動(dòng)管理”與“資產(chǎn)提升”的有效性與可持續(xù)性。

上市之初，領(lǐng)展手握的公屋商場(chǎng)與街市資產(chǎn)老舊，收益微薄。2008年金融海嘯的巨浪襲來(lái)，寒冬凜冽。然而，危機(jī)恰是蛻變的序章。領(lǐng)展以果斷手腕啟動(dòng)“資產(chǎn)提升計(jì)劃”，將老舊物業(yè)精心雕琢為嶄新空間——黃大仙現(xiàn)崇山商場(chǎng)、樂(lè)富廣場(chǎng)等一座座煥然新生的建筑，成為蛻變最有力的證詞。

領(lǐng)展的蛻變非冰冷的數(shù)據(jù)堆疊，黃大仙街市改造掀起波瀾，質(zhì)疑聲如潮水拍岸。領(lǐng)展選擇俯身傾聽(tīng)：空間設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留攤販位置，并成立基金助小商戶升級(jí)轉(zhuǎn)型。當(dāng)改造后的街市重張，明亮燈光下，老顧客尋回熟悉攤位會(huì)心一笑，魚(yú)販陳伯亦欣然學(xué)會(huì)了電子支付——空間重構(gòu)最終演化成一場(chǎng)社區(qū)溫情的回歸。

到2010年，領(lǐng)展已成為香港本土的商業(yè)“改造大戶”，完成了21個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目。同年，開(kāi)啟了首個(gè)鮮活街市資產(chǎn)優(yōu)化工程，即大元街市項(xiàng)目，并將大元街市的改造經(jīng)驗(yàn)普及到其他街市的改造中去。

2011年，領(lǐng)展邁出向外并購(gòu)第一步——收購(gòu)香港南豐廣場(chǎng)項(xiàng)目（商業(yè)部分），隨后又收購(gòu)了海悅花園的底商，開(kāi)始通過(guò)并購(gòu)提升整體估值水平，并獲取全新增長(zhǎng)點(diǎn)。

四年后的2015年，領(lǐng)展跨越香江收購(gòu)北京歐美匯購(gòu)物中心，則標(biāo)志著蛻變已由形態(tài)革新升華為格局的突破——從本地資產(chǎn)的守護(hù)者，蛻變?yōu)閲?guó)際視野的投資者。

“買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出”，成為領(lǐng)展資產(chǎn)置換的常態(tài)之舉。同在2015年，領(lǐng)展購(gòu)入九龍東商地，即后來(lái)的海濱匯，正式在香港涉足開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，處置了部分位于香港低效物業(yè)，以17.61億港元出售5項(xiàng)資產(chǎn)，包括商鋪、商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)。

至2019年/2020財(cái)年，面對(duì)疫情黑天鵝及香港物業(yè)估值開(kāi)始下行，領(lǐng)展積極在內(nèi)地及更廣大的亞太地區(qū)尋求新機(jī)遇。對(duì)比上市之初，此時(shí)的領(lǐng)展持有的香港零售物業(yè)降為126個(gè)，但內(nèi)地物業(yè)增至5個(gè)，同時(shí)開(kāi)啟海外拓張，進(jìn)入澳大利亞市場(chǎng)。

除了在地域上的擴(kuò)張，2021-2022年之間，受阿里、京東加碼物流倉(cāng)儲(chǔ)影響，內(nèi)地物流資產(chǎn)大宗交易火爆，一大批優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)包出現(xiàn)在市場(chǎng)。領(lǐng)展亦在此時(shí)加入戰(zhàn)團(tuán)，先后在大灣區(qū)和長(zhǎng)三角收購(gòu)物流資產(chǎn)，進(jìn)一步拓展資產(chǎn)多樣性。

突破增長(zhǎng)天花板，資管進(jìn)階開(kāi)啟“房托+”3.0時(shí)代

過(guò)去二十年，領(lǐng)展依靠收購(gòu)改造資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，但REIT結(jié)構(gòu)本身存在天然限制：

杠桿約束：監(jiān)管要求限制債務(wù)比例，制約大規(guī)模收購(gòu)；

股權(quán)稀釋風(fēng)險(xiǎn)：依賴股本融資可能攤薄單位持有人收益；

地域瓶頸：香港市場(chǎng)漸趨飽和，內(nèi)地及海外拓展需巨量資本。

基于此，領(lǐng)展進(jìn)行了三次資管進(jìn)階，并于2022年正式落地了“領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略”，旨在通過(guò)資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、基金管理三大板塊協(xié)作，加速拓展腳步，將管理規(guī)模的增長(zhǎng)作為業(yè)務(wù)核心。

按照規(guī)劃，領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略主要有兩大部分組成：一方面通過(guò)多元化投資來(lái)優(yōu)化旗下投資組合，另一方面則通過(guò)發(fā)展旗下房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)，開(kāi)拓不同的資金來(lái)源，與資本伙伴合作來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模。

于最新年報(bào)中，領(lǐng)展著重提到了在第二部分的進(jìn)展，正式推出基金業(yè)務(wù)——領(lǐng)展房地產(chǎn)投資（LREP），并在澳洲及日本委聘資深專才，開(kāi)拓此項(xiàng)新業(yè)務(wù)，澳大利亞和日本亦正是領(lǐng)展未來(lái)海外投資的兩個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。

單就對(duì)外信息而言，領(lǐng)展在3.0戰(zhàn)略出臺(tái)3年后才推出自己的私募基金似乎有些慢，但這亦正是領(lǐng)展穩(wěn)健的體現(xiàn)。這三年時(shí)間內(nèi)，領(lǐng)展一直在為3.0戰(zhàn)略打基礎(chǔ)，以收購(gòu)海外資產(chǎn)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)為契機(jī)，逐步搭建起立足當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)和投資團(tuán)隊(duì)。

如在2022年收購(gòu)新加坡兩項(xiàng)郊區(qū)零售物業(yè)時(shí)，領(lǐng)展同時(shí)與NTUC （新加坡職工總會(huì)）簽訂了一項(xiàng)為期10年的資產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)協(xié)議，參與運(yùn)營(yíng)管理新加坡零售物業(yè)宏茂橋城，首次嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

領(lǐng)展房地產(chǎn)投資（LREP）的誕生，意味著領(lǐng)展形成了公募+私募雙基金模式，與凱德較早采用“REITs+PE Funds”雙基金模式類似，背后的破局邏輯有三：

//輕資產(chǎn)平臺(tái)模式：領(lǐng)展以“普通合伙人”（GP）身份發(fā)起基金，吸引外部機(jī)構(gòu)投資者（如主權(quán)基金、養(yǎng)老金）作為“有限合伙人”（LP）出資，自身僅需投入少量資本即可撬動(dòng)數(shù)倍資金池；

//雙軌收益引擎：除底層資產(chǎn)增值收益外，新增基金管理費(fèi)（旱澇保收）及超額收益分成（Carried Interest），顯著提升ROE韌性；

//規(guī)模裂變可能：未來(lái)可針對(duì)不同區(qū)域（如大灣區(qū)、東盟）、資產(chǎn)類型（物流、數(shù)據(jù)中心）設(shè)立專項(xiàng)基金，實(shí)現(xiàn)“資本-資產(chǎn)-退出”的循環(huán)擴(kuò)張。

二十年發(fā)展邏輯的自然升華，領(lǐng)展已從單一REIT持有者向輕資產(chǎn)綜合平臺(tái)戰(zhàn)略躍遷。其不再滿足于做亞洲最大REIT，更欲爭(zhēng)奪亞太商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的頂層席位。

當(dāng)黑石、博楓等巨頭以資本優(yōu)勢(shì)鯨吞資產(chǎn)時(shí)，領(lǐng)展選擇以二十年淬煉的“在地化運(yùn)營(yíng)基因”為矛，以輕資產(chǎn)平臺(tái)為盾，在資管競(jìng)技場(chǎng)開(kāi)辟東方路徑。未來(lái)衡量其成功的標(biāo)尺，或?qū)?ldquo;每單位分派”（DPU）悄然轉(zhuǎn)向“管理資產(chǎn)規(guī)模”（AUM）與“生態(tài)溢價(jià)能力”——這恰是領(lǐng)展為下一個(gè)二十年埋下的伏筆。

（本文轉(zhuǎn)載自：贏商網(wǎng)）